Mỗi ngày ở Melbourne và Sydney đều có những chủ sở hữu bất động sản rao bán nhà/căn hộ với hy vọng họ có thể nhanh chóng tìm được người mua với mức giá hời.

Tuy nhiên, trong bối cảnh suy thoái ở cả hai thị trường trên, hơn 8.000 người tham gia thị trường bất động sản vào tháng 3 năm ngoái vẫn đang “miệt mài” chờ đợi.

Tăng lên theo cấp số nhân

Mặc dù số lượng bất động sản mới được đưa ra thị trường đã giảm 18% tại Melbourne và 22% tại Sydney, các biển hiệu “bán nhà” vẫn đang tăng lên theo cấp số nhân.

Dữ liệu của CoreLogic cho thấy giá nhà đã giảm 10,3% trên khắp các khu vực bầu cử liên bang của Sydney kể từ tháng 3/2018, với Melbourne ở ngay sau với mức 7,4%.

Một hội đồng gồm 8 nhà kinh tế của 2 tờ Sun-Herald và Sunday Age dự đoán trong năm nay giá nhà sẽ giảm 8,7% tại Sydney và 9,7% tại Melbourne.

Một trong những dự báo ảm đạm nhất đến từ LF Economics. Theo đó, giá nhà ở Sydney có thể giảm 15% trong năm nay, trong khi tại Melbourne có thể là 20%.

“Mặc dù việc giảm giá nhà có một số lợi ích, chẳng hạn như nhà ở dễ tiếp cận hơn, cần lưu ý là “nỗi đau dài hạn” mà nền kinh tế vĩ mô sẽ phải hứng chịu nếu giá nhà tiếp tục không ngừng lao dốc”, ông lưu ý.

Bộ trưởng Ngân khố Josh Frydenberg và Bộ trưởng Ngân khố phe đối lập thuộc đảng Lao động Chris Bowen, đã cảnh báo các rủi ro.

“Mọi người lo ngại về tác động của giá nhà giảm trong tương lai đối với nền kinh tế, và đặc biệt là sự ảnh hưởng đến lĩnh vực tiêu dùng hộ gia đình và khả năng của doanh nghiệp nhỏ mở rộng và đầu tư,” Frydenberg nói.

“Do nhiều doanh nghiệp nhỏ vay thế chấp nhà của họ để đầu tư kinh doanh, nếu nhà của họ có giá trị thấp hơn, khả năng vay của họ có thể bị hạn chế hơn. Điều đó cũng có thể khiến các ngân hàng lo ngại về việc cho họ vay tiền“.

Chris Bowen, người có thể trở thành Bộ trưởng Ngân khố vào tháng 5 tới đang lo ngại về việc chính phủ không thể tạo ảnh hưởng từ quyết định hạn chế cho vay của nhà đầu tư trên thị trường – một trong những động lực chính của thị trường kể từ năm 2017.

Ông nói với giá nhà giảm bây giờ ở mức 2 con số, chính phủ không còn có thể mô tả sự can thiệp của họ vào thị trường như “con dao mổ, không phải là búa tạ” nữa.

“Rất, rất khó cho Josh Frydenberg để thực hiện các chiến dịch “nỗi sợ hãi” về giá nhà, trong khi giá nhà đang giảm còn ông ấy vẫn đang là Bộ trưởng Ngân khố”.

Nhà kinh tế trưởng của Super Australia, Stephen Anthony, đã dự đoán vào tháng 1 rằng giá Sydney sẽ giảm 14,5% trong năm 2018-2019 và 9,7% tại Melbourne. Hiện tại, ông tin rằng vào cuối năm 2019, giá nhà ở Sydney sẽ giảm 11% và giảm 13% tại Melbourne.

Nhà kinh tế trưởng của AMP Capital, Shane Oliver, dự báo cả hai thành phố sẽ chứng kiến giá nhà giảm 12,5% trong năm nay.

Oliver, một trong những nhà kinh tế kỳ cựu đầu tiên dự đoán Ngân hàng Dự trữ Úc sẽ cắt giảm lãi suất để bù đắp cho sự sụt giảm từ giá nhà trong năm nay, cho biết sự suy giảm hiện tại có liên quan trực tiếp đến sự tăng giá nhà trước đó. “Chúng ta đã có một sự bùng nổ về giá bất động sản và bây giờ chính nó cũng đang tự điều chỉnh,” ông nói.

Oliver hy vọng tổng giá trị nhà sẽ giảm 25% ở cả Sydney và Melbourne vào khoảng giữa năm tới.

Không giống như Ngân hàng Dự trữ Úc, Oliver tin rằng giá nhà giảm sẽ gây tổn hại cho nền kinh tế. Ông dự đoán các hộ gia đình sẽ bắt đầu tăng  các khoản tiết kiệm để bù đắp sự sụt giảm giá trị tài sản của họ.

Một người bi quan khác về giá bất động sản cả trong ngắn hạn và trung hạn là nhà kinh tế học của UBS George Tharenou.

Cũng như Oliver, George Tharenou hy vọng Ngân hàng Dự trữ sẽ cắt giảm lãi suất chính thức để đối phó với tác động tiêu cực của rất nhiều chủ sở hữu nhà khi thấy giá trị khoản đầu tư lớn nhất của họ giảm đi.

Theo Tharenou, mức giảm 14% của giá nhà trên toàn quốc nhiều khả năng sẽ xảy ra. Con số đó sẽ gấp đôi số liệu trong quá khứ, đặc biệt cú sốc lớn nhất sẽ ở Sydney và Melbourne, nơi giá nhà thậm chí giảm 20%.

Tuy nhiên, không phải tất cả các chuyên gia đều tin rằng thị trường nhà đất sắp sụp đổ.

Chuyên gia kinh tế trưởng của TD Securities Asia-Pacific Annette Beacher nói rằng sự suy thoái hiện tại không giống với bất kỳ điều gì khác trong lịch sử Úc vì nó không bị gây ra bởi lãi suất cao.

“Đây là đợt giảm giá nhà đầu tiên trong lịch sử Úc hiện đại, được tạo ra thông qua các công cụ thận trọng vĩ mô, không phải thông qua việc lãi suất được nâng cao hơn”, cô nói.

“Các chính sách ban đầu nhắm vào các nhà đầu tư khi họ đang chi phối tăng trưởng tài chính và tín dụng – nguyên nhân đẩy giá nhà lên mức quá nóng trong suốt giai đoạn 2014-2016.”

Tuy nhiên, Beacher tin rằng mối đe dọa gây ra bởi sự sụt giảm giá ở Sydney và Melbourne là do sức mạnh kinh tế tiềm ẩn của cả hai thành phố. “Vì hai tiểu bang lớn nhất này có các hoạt động kinh tế và nguồn cung việc làm trên quy mô lớn, chúng ta hy vọng tăng trưởng tiếp tục tăng và tỷ lệ thất nghiệp thấp sẽ được duy trì mặc dù đà giảm giá nhà đang chậm lại”, bà lưu ý.

Beacher là một trong các nhà kinh tế không kỳ vọng Ngân hàng Dự trữ Úc sẽ giảm lãi suất.

Nhưng những người khác, chẳng hạn như Oliver và Tharenou, tin rằng thiệt hại mà giá nhà giảm đang gây ra cho nền kinh tế sẽ buộc Ngân hàng Dự trữ Úc phải hành động. Nỗi sợ hãi của họ xoay quanh cái gọi là “hiệu ứng tài sản” – rằng giá nhà giảm khiến người tiêu dùng cắt giảm chi tiêu của họ.

Điều này đã được chứng minh trong một số lĩnh vực. Chẳng hạn, doanh số ô tô bán ra giảm 8.4% đầu năm 2019 so với cùng kỳ năm trước. Đó là khởi đầu tồi tệ nhất trong một năm kể từ năm 2016, và các chuyên gia chủ yếu đổ lỗi điều đó cho giá nhà giảm.

Lowe lưu ý rằng trong khi sự tăng giá có tác động, một sự sụt giảm cũng có khả năng có tác động ngược lại.

“Trong những năm gần đây, chi tiêu của các hộ gia đình đã tăng nhanh hơn thu nhập của họ; nói cách khác, tỷ lệ tiết kiệm đã giảm”, ông nói. “Kết quả đó cho thấy rằng giá trị nhà ở đóng một vai trò ở đây. Nếu vậy, giá nhà đất giảm và sự sụt giảm của cải gia đình có thể có tác động ngược lại.”

Giống như Beacher, Ngân hàng Dự trữ Úc nhận thức rõ rằng việc giảm giá nhà ở Sydney và Melbourne không liên quan trực tiếp đến nền kinh tế nói chung.

Việc thị trường bất động sản đi xuống trước đây thường liên quan đến một cú sốc kinh tế, chẳng hạn như tình trạng thất nghiệp tăng cao, hoặc khi ngân hàng trung ương nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Trong khi đó, các điều kiện hiện tại như lãi suất chính thức ở mức 1,5%, lãi suất vay thế chấp hàng ngày dưới 4% lại chưa bao giờ ảnh hưởng đến việc giá nhà giảm.

Giá trị các căn nhà ở Sydney và Melbourne đã quay về đúng thời điểm giá vào năm 2016. Đối với những ai đã mua nhà kể từ thời điểm đó, có một rủi ro thực sự là khoản đầu tư của họ bị mất giá trị so với số tiền họ bỏ ra.

Các nhà đầu tư đã sẵn sàng

Eddie Dilleen, 26 tuổi, người sở hữu 16 bất động sản, cho biết anh sẽ chờ thị trường ở Sydney chạm đáy, nơi mà cho đến nay anh đã ngừng việc đầu tư mạnh. “Tôi sẽ bắt đầu mua nhà ở Sydney cho mục đích đầu tư trong 12 đến 24 tháng nữa,” anh nói.

“Tôi sẽ chỉ mua một tài sản nếu nó thấp hơn giá trị thị trường, hoặc dưới mức bán tương đương. Nó mang đến cho bạn một khoảng đệm an toàn nếu bạn cần mua nó”.

Đó là câu chuyện kinh điển của hầu hết mọi thị trường. Trong khi ở đỉnh cao của sự bùng nổ giá có nhiều người mua hơn người bán, thì giờ đây, đó là trường hợp 65.000 bất động sản không đủ người chuẩn bị bỏ tiền mua một bất động sản ở Melbourne hoặc Sydney.

Đây là số lượng lớn nhất của tài sản để bán vào giữa tháng ba kể từ năm 2012, khi thị trường bất động sản của Sydney và Melbourne chỉ đang xáo trộn nhẹ.

Cơ hội cho những người khác 

“Tôi đã chờ đợi 7  năm để thị trường này quay trở lại. Đây là ngày hoàng kim của tôi”, ông Nathan Birch, 33 tuổi, người sở hữu 187 bất động sản trên khắp Sydney, Melbourne và các nơi khác nói.

“Mọi người sẽ sợ hãi. Giống như có một đám cháy trong một tòa nhà lớn, mọi người sẽ chạy đến cửa thoát hiểm”, ông nói. “Nếu bạn có thể trốn trong cầu thang trong khi họ đang chạy ra ngoài, bạn có thể đi và nhặt tất cả điện thoại và đồng hồ và đi ra”.

Nguồn: Vietucnews.net