Một số chuyên gia cho rằng tình trạng suy thoái tồi tệ nhất đang xảy ra trên thị trường địa ốc, trong khi một số chuyên gia khác nói rằng đây chỉ là một sự điều chỉnh nhỏ. Song, nhận định chung của tất cả các chuyên gia là tình trạng bùng nổ giá địa ốc ở Úc đã thực sự kết thúc.

Mỗi ngày đều có rất nhiều chủ địa ốc ở Melbourne và Sydney chào bán nhà và căn hộ của họ, với hy vọng sẽ nhanh chóng tìm được người mua và bán được nhà với giá hời.

Thế nhưng, trong khi tình trạng suy thoái đang xảy ra ở cả hai thị trường này, hơn 8,000 người đã khởi đầu thị trường địa ốc từ tháng Ba năm ngoái vẫn đang “mỏi mòn” chờ đợi.

Ngay cả khi số nhà được chào bán trên thị trường đã giảm 18% ở Melbourne và giảm 22% ở Sydney, song những tấm biển “bán nhà” ở phía trước những căn nhà đang được rao bán vẫn tiếp tục tăng theo cấp số nhân.

Số liệu của công ty CoreLogic cho thấy, giá nhà đã giảm 10% trên toàn bộ các đơn vị bầu cử liên bang ở Sydney, kế đến là Melbourne với mức giảm 7.4%.

Những số liệu này được ghi nhận sau khi giá nhà gia tăng đến 75% trong thời gian từ giữa năm 2011 đến giữa năm 2017. Một nhóm gồm tám chuyên gia của tờ Sun-Herald và tờ Sunday Age dự đoán rằng, giá nhà sẽ tiếp tục giảm ở mức 8.7% ở Sydney và 9.7% ở Melbourne trong năm nay.

Một trong những dự đoán ảm đạm nhất đến từ công ty LF Economics, với nhận định giá nhà ở Sydney có thể sẽ giảm 15% trong năm nay, nhưng sẽ giảm tới 20% ở Melbourne.

Người đứng đầu công ty LF Economics, ông Lindsay David, cho rằng sự suy thoái trên thị trường địa ốc xảy ra do một loạt các yếu tố, từ việc tái cơ cấu những khoản vay chỉ trả trước lãi với tổng giá trị 120 tỷ đô la cho đến những kết quả điều tra của ủy ban hoàng gia, đã tạo ra một cú sốc đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản.

“Trong khi giá nhà giảm đem lại một số lợi ích, chẳng hạn như thúc đẩy khả năng mua nhà, thì nền kinh tế sẽ chịu tác động xấu trong dài hạn nếu như tình trạng suy thoái giá địa ốc không bị kìm hãm. Nước Úc đã trải qua cuộc suy thoái hồi những năm 1990, và chúng tôi lo sợ rằng vào cuối năm nay nước Úc có thể sẽ bước vào một giai đoạn suy thoái đáng sợ hơn nhiều”, ông David lưu ý.

Ý kiến này được đưa ra khi cuộc bầu cử liên bang Úc chuẩn bị bước vào giữa giai đoạn giá địa ốc giảm nhiều nhất kể từ thời của cựu Thủ tướng Malcolm Fraser.

Bộ trưởng Ngân khố Josh Frydenberg và phát ngôn viên phụ trách ngân khố thuộc phe đối lập Chris Bowen đều cảnh báo về những rủi ro.

Phát biểu tại Quốc hội trong một cuộc phỏng vấn với hai tờ Sunday Age và Sun-Herald, Bộ trưởng Frydenberg cho biết “Người dân đang lo ngại về tác động của việc giá nhà giảm trong tương lai đối với nền kinh tế, đặc biệt là đối với chi tiêu hộ gia đình, cũng như khả năng mở rộng và đầu tư của các doanh nghiệp nhỏ. Nhiều doanh nghiệp nhỏ đang phải vay thế chấp bằng chính căn nhà của gia đình họ để đầu tư vào hoạt động kinh doanh. Do đó, nếu giá trị căn nhà của họ bị sụt giảm thì khả năng vay tiền của họ sẽ bị hạn chế, khiến các ngân hàng lo ngại nhiều hơn về hoạt động cho vay”.

Trong khi đó, ông Bowen đã kịch liệt chỉ trích sự thất bại của chính phủ trong việc lập mô hình tác động từ quyết định của chính phủ đối với hoạt động cho vay trên thị trường – một trong những nguyên nhân khiến thị trường địa ốc bị suy yếu từ năm 2017.

“Tôi nghĩ rằng Tổ chức Giám sát Tài chính Úc buộc phải kiểm soát gắt gao việc cho vay vì chính phủ đã không có bất cứ hành động nào về khoản khấu trừ bù lỗ. Ông Frydenberg sẽ khó có thể triển khai các chiến dịch để hạn chế việc giá nhà giảm sâu hơn, vì giá nhà đang giảm ngay khi ông ấy còn là Bộ trưởng Ngân khố”, ông Bowen nói.

Trong khi các chính trị gia còn đang công kích lẫn nhau, thì Ngân hàng Dự trữ Úc khẳng định việc “điều chỉnh” giá nhà sẽ không làm chệch hướng phát triển kinh tế.

Hồi tháng Giêng năm nay, nhà kinh tế trưởng Stephen Anthony thuộc Tổ chức Quản lý Quỹ hưu trí Úc dự đoán giá nhà ở Sydney sẽ giảm 14.5% và sẽ giảm 9.7% ở Melbourne trong năm tài chính 2018-19.

Ông Anthony tin rằng, vào cuối năm 2019 giá nhà ở Sydney sẽ trượt dốc 11% và giá nhà ở Melbourne sẽ giảm 13%.

Chuyên gia kinh tế Shane Oliver thuộc công ty AMP Capital nhận xét cả hai thành phố Sydney và Melbourne sẽ chứng kiến giá nhà giảm 12.5% trong năm 2019.

Theo ông Oliver, sự suy thoái này có liên quan đến việc giá nhà tăng đột biến trước đó. “Chúng ta đã chứng kiến giá nhà bùng nổ và bây giờ giá nhà đang tự điều chỉnh lại”, chuyên gia này đánh giá.

Ông Oliver dự đoán giá nhà sẽ giảm tổng cộng 25% ở cả Sydney và Melbourne, từ đỉnh cho đến đáy của chu kỳ giá địa ốc, có khả năng sẽ rơi vào giữa năm tới. Điều này đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm thêm từ 10-15% trong 18 tháng tiếp theo.

Tuy nhiên, không giống như Ngân hàng Dự trữ Úc, ông Oliver tin rằng giá nhà giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế, và các hộ gia đình sẽ phải tiết kiệm nhiều hơn để bù đắp cho giá trị tài sản bị tổn thất.

Tương tự như ông Oliver, nhà kinh tế George Tharenou thuộc ngân hàng UBS dự đoán Ngân hàng Dự trữ Úc sẽ cắt giảm tỷ lệ lãi suất chính thức để ứng phó với tác động tiêu cực từ việc giá trị tài sản của các hộ gia đình bị sụt giảm – trong khi căn nhà lại là khoản đầu tư lớn nhất của họ.

Ngân hàng UBS nhận định, số lượng các khoản vay mua nhà có thể giảm tới 30%, tỷ lệ thất nghiệp có thể sẽ tăng đến 5.25% và tăng trưởng kinh tế có thể sẽ chỉ ở mức 2.3%.

Mặc dù vậy, không phải tất cả các chuyên gia đều tin rằng thị trường nhà đất sắp sụp đổ. Nhà kinh tế trưởng Annette Beacher thuộc công ty TD Securities Asia-Pacific nói rằng, cuộc suy thoái hiện nay không giống với bất cứ cuộc suy thoái nào khác trong lịch sử của Úc, vì nó không bị thúc đẩy bởi tỷ lệ lãi suất cao mà được tạo ra do việc áp dụng các công cụ thận trọng vĩ mô.

Thế nhưng, bà Beacher cho rằng mối đe dọa từ việc giá nhà giảm ở Sydney và Melbourne là do sức mạnh kinh tế tiềm ẩn ở hai thành phố này. “NSW và Victoria là hai tiểu bang lớn nhất và có hoạt động kinh tế, việc làm phát triển. Chúng tôi dự đoán kinh tế sẽ tiếp tục tăng trưởng và tỷ lệ thất nghiệp sẽ duy trì ở mức thấp, bất chấp giá nhà đang chựng lại”, bà Beacher lưu ý.

Song, các chuyên gia khác, chẳng hạn như ông Oliver và ông Tharenou, lý luận rằng những thiệt hại do giá nhà giảm gây ra đối với nền kinh tế sẽ buộc Ngân hàng Dự trữ Úc phải hành động.

Nỗi sợ hãi của các chuyên gia này xoay quanh “hiệu ứng tài sản” (giá nhà giảm sẽ khiến người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu). Điều này đã được chứng minh trong một số lĩnh vực.

Ví dụ như doanh số bán xe hơi đã giảm 8.4% vào đầu năm 2019 so với cùng kỳ năm trước đó. Đó là khởi đầu tồi tệ nhất kể từ năm 2016, và nhiều chuyên gia đã quy trách nhiệm cho sự suy giảm giá nhà. Bên cạnh đó, doanh số bán quần áo và đồ nội thất cũng thay đổi tùy thuộc vào giá bất động sản đang biến động theo hướng đi lên hay đi xuống.

Ngân hàng Dự trữ Úc nhận thức rõ rằng, việc giá nhà giảm không liên quan trực tiếp đến nền kinh tế nói chung. Những đợt sụt giảm giá nhà trước đây thường xảy ra do một cú sốc kinh tế, chẳng hạn như tỷ lệ thất nghiệp tăng cao, hoặc do ngân hàng trung ương tăng lãi suất để kìm chế lạm phát.

Các điều kiện hiện tại như lãi suất chính thức ở mức 1.5%, lãi suất vay thế chấp hàng ngày dưới 4% chưa bao giờ có liên quan đến việc giá nhà giảm.

Giá nhà ở Sydney và Melbourne đã giảm xuống bằng với mức được ghi nhận hồi năm 2016. Đối với những người đã mua nhà ở thời điểm đó thì họ phải đối mặt với một khoản đầu tư rủi ro thực sự, vì giá trị căn nhà của họ hiện đang ở mức thấp hơn giá mua.